Boulogne Dassault — Métamorphoses

En 2019, année du concours, cela fait déjà plusieurs années que les bureaux de la rue Dassault sont vides.
Ce sont des bâtiments de la fin des années 1970 très caractéristiques de cette période, une architecture gabaritaire, décriée ensuite pour son côté hermétique mais qui a séduit à l’époque. Il existe en France tout un patrimoine récent comme celui-ci qui demande à être renouvelé. L’enjeu, aujourd’hui, est d’arriver à y retrouver de la beauté et d’en faire un terrain de jeu et d’expérimentation.

Cardif Groupe BNP Paribas, le propriétaire, a pris le parti d’investir et de transformer le bâtiment pour créer des logements.
À ce moment-là, la transformation de bureaux en logements est encore un phénomène récent. Mais avec la densité du maillage francilien, le coût des matériaux et les enjeux écologiques, ce n’est que le début d’un phénomène appelé à durer. Aujourd’hui, c’est un sujet à part entière. C’est aussi un exercice pour l’avenir. En transformant l’architecture du passé pour la rendre résiliente, on apprend, on anticipe celle du futur. La transformation d’un bâtiment a ses enjeux spécifiques qui en fait une opération beaucoup plus complexe que la construction. C’est un Rubik’s cube entre le programme et les contraintes de l’existant.
Il s’agit de changer d’usage un bâtiment qui n’a pas été pensé pour ça, de tout mettre aux normes, de fournir des prestations de qualité et de créer une nouvelle identité tout en limitant au maximum les interventions.
De s’insérer dans l’existant sans le faire disparaître.

Dans le cadre de la rue Dassault, la réhabilitation est particulièrement lourde. Elle a demandé un travail énorme de la part de nos équipes, au-delà des attentes du concours.
Ce type de projet exige tout d’abord un vrai temps de préparation pour comprendre le bâtiment, sa structure, avant de définir ce qui doit être enlevé ou gardé. Cette phase a représenté un travail de fourmi qui a duré plusieurs semaines. Le changement d’usage rend aussi la partie technique plus ardue : où faire passer les réseaux, les fluides, sans trop toucher à la structure et aux volumes ? Comment isoler l’existant tout en l’ouvrant sur l’extérieur ? Il faut se pencher plus précisément que d’habitude sur les besoins des différents BET techniques, se mettre à la place des ingénieurs et travailler tout en finesse.
Enfin, les contraintes techniques entraînent nécessairement des ajustements. Le rendu ne peut pas correspondre en tout point aux standards du neuf et n’est pas forcément plus économique. Cela demande, en arrière-plan, un important travail de pédagogie vis-à-vis du client.

Un enjeu majeur du projet était de gagner en surface, mais le PLU limite la densification du secteur. Il existe un outil législatif qui permet de résoudre cette équation : la loi ELAN. L’article 9 autorise à déroger au PLU à hauteur de 30 % du volume total du bâtiment existant. Il y a plusieurs conditions pour entrer dans le cadre de cette loi. L’une d’elle est de pouvoir justifier la création de surface. Ici, c’est simple : il s’agit de créer des logements dans une zone de forte tension locative. 30 % d’entre eux doivent être des logements sociaux. De ce point de vue là, l’objectif est atteint. Une autre condition est celle de s’intégrer harmonieusement au contexte urbain - un concept juridique un peu flou. Nous y avons répondu notamment en nous fondant dans la diversité du tissu urbain, qui mêle collectif et maison individuelle, et en ré-alignant la façade avec la rue grâce aux balcons.

En parallèle, il a fallu négocier avec la ville. Dès le concours et jusqu’à plusieurs mois après la notification, nous avons longuement échangé et travaillé avec des avocats afin de nous assurer que le projet était faisable d’un point de vue légal. Le parcours a été long, mais il y a eu une vraie volonté politique de la part de la mairie pour faire aboutir le projet. Pour trouver les mètres carrés supplémentaires, nous avons conçu un projet à tiroirs ouvrant plusieurs possibilités. Il a fallu accepter de nouveaux paradigmes qui, jusqu’ici, ne l’étaient pas forcément. La seule surface gagnée sur la pleine terre est celle des maisons de ville. Pour le reste, nous nous sommes appuyés sur l’existant. Côté est, le bâtiment était trop contraignant pour créer des logements, nous avons donc prévu une extension. Cette partie accueillera les logements sociaux. En toiture, une autre extension en retrait, de part et d’autre de la zone technique, permet la création de grands duplex tout en respectant le PLU. Enfin, avec la transformation des bureaux en logements, les besoins en stationnement étaient moindres. Nous avons donc pu récupérer une partie du R-1 pour l’intégrer à des souplex. Grâce à l’ouverture sur des jardins encaissés, on retrouve dans ces habitats un côté « maison ».