Si la majeure partie du littoral est aujourd’hui aménagée à des fins touristiques, certains lieux sont voués à l’industrie, le commerce, ou bien l’entretien des bateaux. Quels critères appuient la décision de choisir l’une ou l’autre programmation lors de la remise en valeur et réhabilitation de ces espaces ?
Il est évident que chaque territoire est spécifique et les programmations proposées sont le résultat d’une fine articulation entre les besoins des marchés et les politiques de développement des territoires. Sur la façade atlantique, par exemple, la communauté de communes Médoc Atlantique a mobilisé notre société de conseil segat sur le devenir de la Pointe de Grave située dans la commune du Verdon-sur- Mer, à l’entrée de l’estuaire de la Gironde. Ce territoire de quelques hectares porte diverses vocations commerciales, économiques, touristiques, de loisirs. Notre lecture programmatique, alimentée par des approches immobilières de marchés est mise à profit pour nourrir le futur plan guide. La décision de faire prévaloir telle ou telle programmation dépend de nombreux paramètres. Deux situations se présentent habituellement. Dans un cas, le cadre est déjà donné, les élus et les acteurs du territoire pressentent les grandes lignes d’une programmation. Notre rôle est alors de la « faire atterrir », de la challenger, de l’objectiver et de la rendre opérationnelle. À l’inverse, il arrive que les parties prenantes s’interrogent plus ouvertement. L’arpentage fin du terrain, les études multiproduits (commerces, santé, sport, éducation …), les échanges avec les parties prenantes, le sourcing de prospects potentiels vont permettre de caractériser les besoins et construire des orientations programmatiques. Dans les deux cas, l’intérêt est porté au « déjà-là », à ce qui fonctionne ou à l’inverse dysfonctionne, pour qualifier la « santé » des vocations des sites. Il s’agit de préfigurer son potentiel de développement en tenant compte de l’identité du territoire, des dynamiques des filières historiques, de l’opportunité des filières innovantes, du contexte concurrentiel.
L’ambition reste de préserver au maximum le génie du lieu et sa cohérence. Pour autant, la solution est souvent trouvée à travers des « mix programmatiques » qui permettent un équilibre économique à l’opération. Enfin, ces arbitrages sont impactés par d’autres facteurs qui conditionnent la mise en oeuvre opérationnelle : la maîtrise foncière, le mode de portage, de gestion, le montage opérationnel, le véhicule juridique choisi, etc. Depuis plusieurs années, nous travaillons étroitement sur ces sujets avec les collectivités, les aménageurs, les concessionnaires portuaires, des industriels, le Conservatoire du littoral, le gip Littoral. Du fait du recul du trait de côte, et suite au transfert de la compétence gemapi (gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations) aux communes et epci à fiscalité propre, j’observe une complexité grandissante qu’il est nécessaire de bien appréhender, et nos différents métiers (programmation urbaine, valorisation immobilière, ingénierie foncière…) sont à coup sûr des atouts.
Quelles sont les problématiques d’usages que vous rencontrez lorsque vous êtes confrontés à un patrimoine portuaire et balnéaire conséquent ?
Un patrimoine portuaire et ou balnéaire est constitué d’espaces et milieux qui cumulent la plupart du temps diverses vocations : économique dont portuaire, plaisance, touristique, loisirs, résidentielle (principales et secondaires), équipements…
Les problématiques rencontrées sont souvent liées à des conflits d’usages et d’usagers. Il est donc souvent nécessaire de clarifier et/ou de réaffirmer les conditions de réussite à cette cohabitation. Outre leur variété, la saisonnalité des usages, leur saisonnalité peut poser problème avec des situations de tensions accrues en période estivale. Les problématiques peuvent être également liées à la maîtrise foncière de ces espaces, avec souvent de nombreux propriétaires publics et privés, qui vont avoir des ambitions différentes sur le devenir de ce patrimoine et des stratégies de valorisation plus ou moins affirmées. L’objectif va être de concilier leur approche en coconstruisant un projet commun afin de pacifier des usages ou d’en rendre possible de nouveaux. De façon très opérationnelle, certains blocages peuvent être résolus via des régularisations foncières, la mise en place de servitudes.
Quelles sont les attentes formulées par les maîtres d’ouvrage institutionnels concernant le repositionnement de leurs patrimoines portuaires ?
Les attentes des acteurs institutionnels sont multiples et parfois difficiles à concilier. Sur le fond, leur volonté est de reconquérir ces éléments patrimoniaux, de valoriser cet héritage.
Conscients des enjeux de durabilité et de la vulnérabilité des territoires littoraux, les maîtres d’ouvrage désirent des projets plus résilients et raisonnés tout en étant très attentifs à la faisabilité financière, aux équilibres économiques et aux types de montage qui sécurisent l’exploitation et la gestion des opérations.